Decreto Salva Casa: quali irregolarità è possibile sanare

Il Decreto Salva Casa è una recente norma (Legge n. 105/2024) pensata per regolarizzare piccole difformità edilizie in modo semplice e veloce, senza dover affrontare lunghe e complesse pratiche burocratiche.

In sostanza, ti consente di sanare quelle irregolarità minori – ad esempio piccoli lavori fatti in casa senza autorizzazione – che finora risultavano difficili da sistemare. Sia chiaro, non si tratta di un condono edilizio generico: non viene “perdonato” qualsiasi abuso, ma si offre una procedura snella per mettere in regola lievi difformità edilizie.

L'obiettivo finale è quello di supportare i piccoli proprietari che hanno realizzato interventi di trasformazione interna senza titolo edilizio e desiderano regolarizzare completamente la loro abitazione.

Quali Problemi Risolve il Decreto Salva Casa?

Chi possiede una casa con piccole irregolarità edilizie sa bene quanto l’incertezza burocratica possa essere un problema. Magari si tratta di una modifica interna mai registrata, di una lieve differenza rispetto ai progetti originali o di lavori eseguiti anni fa senza le necessarie autorizzazioni. Sebbene non si parli di veri e propri abusi edilizi, queste situazioni possono creare ostacoli concreti, soprattutto quando arriva il momento di vendere l’immobile o richiedere un mutuo.

Un’abitazione che non è perfettamente in regola rischia infatti di perdere valore sul mercato: i potenziali acquirenti (e i notai) vogliono documenti in ordine, mentre le banche possono rifiutare un finanziamento se rilevano difformità non sanate.

Il Decreto Salva Casa nasce proprio per risolvere questi problemi. Il risultato? Una casa sicura da un punto di vista legale, e che può essere facilmente venduta o ristrutturata.

Ma non è tutto: avere un immobile completamente in regola apre le porte a numerosi vantaggi. Oltre a evitare complicazioni burocratiche, si può accedere facilmente a sovvenzioni pubbliche, incentivi e bonus fiscali per la ristrutturazione, spesso vincolati alla conformità edilizia.

In sintesi, il Decreto Salva Casa rappresenta una vera e propria “pace edilizia” per le piccole difformità, tutelando i proprietari onesti e semplificando il lavoro degli uffici tecnici comunali, che potranno così smaltire più rapidamente le pratiche pendenti.

Se hai una casa con qualche irregolarità, e vuoi parlarne con un esperto per capire cosa e come agire, contattaci e ti daremo tutte le informazioni.

Cosa si può sanare con il Decreto Salva Casa?

Come già sottolineato, il provvedimento permette di regolarizzare solo piccole irregolarità edilizie, escludendo quelle più gravi. Vediamo nel dettaglio quali difformità possono rientrare nella sanatoria semplificata e quali, invece, ne restano escluse:

Irregolarità sanabili

Rientrano nella sanatoria tutte le piccole difformità non strutturali. In pratica, è possibile regolarizzare:

• Lievi differenze dimensionali rispetto ai progetti approvati, ovvero le cosiddette tolleranze costruttive, fino a un massimo del 6% entro determinati limiti di superficie dell’immobile.

• Modifiche interne minori, come lo spostamento di tramezzi o pareti non portanti, l’apertura o il cambio di posizione di porte e finestre interne realizzati senza autorizzazione.

• Elementi accessori leggeri, tra cui strutture mobili o precarie come pergole, tende da sole e VePa (vetrate panoramiche amovibili, ovvero vetrate scorrevoli o rimovibili installate per chiudere balconi o portici) montate senza permesso.

• Piccole verande non in muratura e soppalchi interni di dimensioni ridotte, purché non abbiano creato nuovi volumi significativi.

In generale, il Decreto Salva Casa consente di sanare interventi interni o accessori che non alterano la struttura portante dell’edificio e che, almeno allo stato attuale, rispettano le normative urbanistiche vigenti (ad esempio su distanze, altezze minime e destinazioni d’uso).

Irregolarità escluse

Restano fuori da questa sanatoria semplificata gli abusi edilizi rilevanti e le modifiche strutturali non autorizzate. In particolare, non si possono regolarizzare:

• Ampliamenti consistenti, come l’aggiunta di stanze o interi piani non previsti nei permessi edilizi.

• Aumenti di volumetria non consentiti, ovvero qualsiasi intervento che abbia creato spazi aggiuntivi fuori dai limiti stabiliti dalla normativa.

• Costruzioni abusive ex novo, cioè edifici realizzati senza alcuna autorizzazione.

• Modifiche strutturali che hanno compromesso elementi portanti senza un progetto tecnico, come l’apertura di grandi vani nei muri maestri o le sopraelevazioni strutturali non autorizzate.

Queste opere non solo violano le norme edilizie in modo significativo, ma richiedono procedure di sanatoria tradizionali molto più complesse (e in alcuni casi risultano addirittura insanabili e soggette a demolizione).

Iter semplificato per la regolarizzazione

Uno dei grandi vantaggi del Decreto Salva Casa è l’iter burocratico semplificato per la regolarizzazione delle piccole difformità edilizie.

In passato, per ottenere una sanatoria edilizia serviva la cosiddetta “doppia conformità”: bisognava dimostrare che l’intervento abusivo rispettasse sia la normativa urbanistica vigente oggi, sia quelle in vigore al momento della realizzazione. Questo requisito bloccava molte richieste, perché lavori eseguiti decenni fa – magari legittimi all’epoca – oggi non sarebbero più consentiti, e viceversa.

Con il nuovo decreto, per le irregolarità minori l’obbligo della doppia conformità viene eliminato. In pratica, per sanare un intervento basta che rispetti le norme edilizie attuali, senza più dover dimostrare che fosse regolare anche al momento della sua realizzazione.

Un’altra grande semplificazione riguarda l’introduzione del “silenzio assenso” nelle pratiche di sanatoria. Questo significa che, una volta presentata la domanda al Comune, l’amministrazione ha un tempo limitato per esprimersi (tra 30 e 180 giorni, a seconda del caso). Se entro la scadenza l’ufficio tecnico non risponde con un diniego motivato o non richiede integrazioni, la domanda viene automaticamente accettata.

Grazie a questo meccanismo, il cittadino ha finalmente tempi certi: niente più attese infinite. Se il Comune non si pronuncia entro circa uno o due mesi, la difformità si considera sanata per silenzio-assenso. Naturalmente, l’amministrazione può ancora respingere la richiesta se l’opera non rientra tra quelle sanabili, ma deve farlo entro i termini previsti.

In sintesi, mettere in regola la propria casa diventa un processo più rapido e meno complicato: meno documentazione, iter più snello e maggiore certezza nei tempi di risposta. Resta comunque indispensabile affidarsi a un tecnico abilitato (architetto, ingegnere o geometra) per presentare la domanda di sanatoria. Sarà lui, con una consulenza tecnica, a verificare che le opere rientrino nei parametri di legge e a preparare tutta la documentazione necessaria.

Perché conviene mettere in regola la propria casa?

Regolarizzare le piccole difformità edilizie non è solo una questione burocratica, ma un vero e proprio investimento che offre vantaggi concreti al proprietario, come:

Meno rischi legali e amministrativi

Sanare le difformità edilizie significa eliminare il rischio di sanzioni da parte del Comune. In caso di controlli, infatti, le irregolarità possono portare a multe salate o, nei casi peggiori, all’ordine di demolizione o ripristino delle opere non autorizzate.

Mettere in regola la casa vuol dire vivere più sereni, senza timore di segnalazioni da parte dei vicini o di problemi durante future verifiche. Inoltre, si azzerano eventuali responsabilità penali legate ad abusi edilizi, anche se di lieve entità: una volta sanata, la difformità cessa di esistere giuridicamente.

Maggiore valore e vendibilità dell’immobile

Un’abitazione completamente in regola acquista valore sul mercato. Chi cerca casa vuole essere certo che tutto sia conforme, senza il rischio di problemi urbanistici da risolvere dopo l’acquisto. Un immobile con tutte le carte in regola si vende più facilmente e senza intoppi al momento del rogito notarile.

Inoltre, in caso di successione ereditaria o divisione tra più eredi, una casa regolarizzata evita discussioni e complicazioni legali. Grazie al Decreto Salva Casa, proteggi il tuo investimento e rendi il tuo immobile più liquido, ovvero più semplice da vendere o affittare.

Accesso a bonus fiscali e incentivi

Molti incentivi e agevolazioni per la casa – come il bonus ristrutturazione e l’ecobonus – richiedono che l’immobile sia in regola dal punto di vista urbanistico. Se ci sono irregolarità, non è possibile accedere a questi incentivi fino a quando la situazione non viene sanata. Grazie alla regolarizzazione con il Decreto Salva Casa, potrai:

• usufruire delle detrazioni fiscali per lavori di miglioramento;

• installare impianti fotovoltaici o altre soluzioni incentivate;

• presentare progetti di ampliamento o ristrutturazione con il supporto di contributi pubblici.

In sintesi, una casa “pulita” dal punto di vista burocratico è più facile da valorizzare e migliorare, sfruttando bonus e agevolazioni che altrimenti resterebbero fuori portata.

Esempi pratici: cosa fare in questi casi comuni?

Passiamo ora a tre situazioni molto frequenti, tra i piccoli proprietari, per capire se e come il Decreto Salva Casa può aiutare a regolarizzare la loro posizione.

Installazione di una tettoia sul balcone: si può regolarizzare?

Capita di frequente che, per ripararsi da sole o pioggia, le persone aggiungano una tettoia o una copertura sul balcone senza richiedere autorizzazioni. In passato, questo tipo di intervento era considerato un abuso edilizio se realizzato senza permessi. Soprattutto quando si trattava di una struttura fissa.

Con le nuove disposizioni del Decreto Salva Casa, queste coperture leggere possono rientrare tra le opere sanabili, a patto che:

• siano di dimensioni contenute e non creino nuovi volumi chiusi;

• rispettino eventuali vincoli paesaggistici o condominiali;

• non alterino, in modo significativo, la facciata dell’edificio.

Inoltre, alcune tipologie di tettoie, pensiline e pergole rientrano oggi nell’edilizia libera, cioè tra gli interventi che non necessitano di permessi, come le pergole bioclimatiche o le coperture retrattili classificate come arredi esterni.

Se hai installato una piccola tettoia sopra il balcone, puoi presentare una richiesta di sanatoria al Comune: in molti casi, pagando una sanzione e fornendo un progetto redatto e firmato da un tecnico abilitato, sarà possibile condonarla senza doverla rimuovere.

Ovviamente conviene farsi seguire da un professionista poiché se la tettoia è molto grande o altera sensibilmente il prospetto dell’edificio, potrebbero servire permessi ordinari o potrebbe non rientrare nelle tolleranze del decreto.

Soppalco interno di piccole dimensioni non autorizzato: è sanabile?

Uno dei casi più comuni è la realizzazione di un soppalco interno per guadagnare spazio in casa, magari per creare una zona notte rialzata o un ripostiglio in alto, senza aver presentato la pratica edilizia.

In genere, un soppalco modifica la distribuzione interna dell’immobile e, in alcuni casi, aumenta la superficie utilizzabile, motivo per cui avrebbe richiesto un’autorizzazione preventiva. In ogni caso, se si tratta di un soppalco di piccole dimensioni, non abitabile (ovvero non costituisce un vero e proprio nuovo piano, ma solo un'estensione del locale esistente) e la sua struttura non altera la stabilità dell’edificio, è molto probabile che possa essere sanato con il Decreto Salva Casa.

Questo tipo di intervento rientra infatti tra le difformità edilizie interne sanabili, poiché è assimilabile a una modifica non strutturale.

Anche in questo caso, è fondamentale una verifica tecnica preliminare che possa assicurare:

• il rispetto delle altezze sotto e sopra il soppalco, che devono rientrare nei limiti di legge per garantire condizioni di abitabilità e sicurezza;

• la conformità della struttura, anche se realizzata senza permesso, alle normative edilizie attuali.

Se queste condizioni sono soddisfatte, sarà sufficiente presentare una domanda di sanatoria, affidandosi a un tecnico abilitato (architetto, ingegnere o geometra), che dovrà redigere i disegni tecnici e gestire la pratica. Dopo il pagamento della sanzione prevista, il Comune avrà un periodo di tempo per esaminare la richiesta.

Se non vengono sollevate obiezioni entro i termini di legge, il soppalco verrà ufficialmente regolarizzato e potrà essere dichiarato nei documenti dell’immobile. Questo significa niente più problemi in caso di vendita o richiesta di certificazioni: il soppalco diventerà a tutti gli effetti una parte legittima della casa.

Regolarizzare o installare una veranda: è possibile con il Decreto Salva Casa?

Se in passato hai chiuso un balcone o una terrazza senza permessi, il Decreto Salva Casa potrebbe offrirti una soluzione per regolarizzare la situazione. Alcune verande, infatti, rientrano tra le difformità sanabili, soprattutto se l’ampliamento non supera il 6% della superficie totale dell’immobile. La sanatoria, però, non è automatica:

• Se la veranda supera determinati limiti volumetrici;

• Se viola le distanze minime dagli edifici vicini;

• Se è stata realizzata in un’area soggetta a vincoli paesaggistici o storici.

In questi casi, è sempre consigliabile verificare con un tecnico abilitato quali margini di regolarizzazione ci siano.

Se invece stai pensando di chiudere oggi un balcone o una terrazza, ricorda che il decreto non elimina l’obbligo di richiedere i permessi edilizi. La chiusura fissa di uno spazio aperto comporta un aumento di volumetria, quindi sarà necessario presentare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) o un Permesso di Costruire, a seconda delle normative del Comune in cui si trova l’immobile.

Il decreto è una grande opportunità per regolarizzare la tua casa

Il Decreto Salva Casa rappresenta un’ottima occasione per mettere in regola la propria abitazione, eliminando quelle piccole irregolarità che nel tempo avrebbero potuto creare problemi.

Se nel corso degli anni hai realizzato qualche modifica “in economia”, potrebbe essere il momento giusto per verificare se rientra tra le situazioni sanabili. Regolarizzare oggi significa evitare problemi domani, sia che tu voglia vendere, ristrutturare o lasciare la casa ai tuoi figli.

Per affrontare la procedura senza intoppi, è sempre consigliabile affidarsi a professionisti qualificati – architetti, ingegneri o geometri – che possano:

• valutare lo stato dell’immobile;

• individuare le difformità sanabili;

• preparare tutta la documentazione necessaria (rilievi, progetti, fotografie, asseverazioni);

• gestire la pratica di sanatoria con il Comune.

Se vuoi una consulenza, un preventivo o semplicemente cerchi un tecnico che possa affiancarti nell'affrontare l’iter burocratico con più sicurezza, contattaci e ti daremo tutte le spiegazioni di cui hai bisogno.